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全国房地产市场衰退已持续三年，许多投资者都在猜测何时才能触底。
全国新房销售量已降至8.5亿平米，不到三年前的一半。各地房价平均下跌了约20%，但地区分化明显，北京、上海等城市房价下跌30%回到2016年上半年，南京、成都等城市的房价从2021年的峰值下跌一半以上，张家口、天津等一些住宅小区甚至下跌75%以上。
周期性和结构性因素都导致了此次调整。周期性原因主要是政策，遏制开发商过度加杠杆投机的三道红线被紧急叫停，并自2022年11月三支箭开始至今年517史诗级救市，政策力度已达到历史最大水平，但市场仍在下跌。
结构性因素是此次调整背后的更大推动力。过去30年，推动住房需求增长的两个根本原因是城镇化增加和更大更新的高品质住宅需求。从1995年到2020年，城镇居民数量平均每年增加2200万人，城镇化率从29%飙升至64%。在此期间，城镇人均居住面积增加了一倍多，达到39平方米。
然而，城镇化和近大新住宅需求已经减速，这意味着每年对新房的需求减少。城市化步伐已经放缓。2021-23年，城市人口年均增长1000万，不到前25年的一半。仅城市化步伐放缓一项就意味着新房需求从每年近9亿平米降至每年约4亿平米。
那么房地产市场何时才能触底？
监管层周三表示，预计未来五年全国常住人口城镇化率将上升至接近 70%。相较于2023年底66.16%城镇化率仍有四个百分点的空间，相当于创造5000万人的房地产和基础设施需求，并满足户口和教育需求，放开除北京外的落户限制，而北京2035年2300万的规划人口和房价加速下跌的趋势也必然带来落户的松动。这将在未来五年产生4亿平米的新房需求，叠加人均住房面积每年0.4的改善需求，总的新房需求达到8亿平米。
如果城镇化增速或者人均住房面积需求未被充分激活，市场可能低于8亿平米。而城镇化率超过70%后，增速将加速衰减，也预示着住房需求将在五年后加速下行，未来五年或成为楼市最后的出逃窗口。
未来三十年，中国的城市化率可能达到发达经济体85%至90%的水平。相比之下，世界银行的数据显示，去年美国的城市化率为83%，日本为92%。换句话说，未来城镇化率到达70%后增速将快速向0.2%收敛，每年的住房需求将大幅回落至0.8亿平米甚至更低。
人口向主要城市群涌入的趋势不会改变，城市间的分化会更加明显。北京、上海、深圳等一些产业和配套资源更丰富的城市将吸引更多的人口和资金。而未来五年城镇化到达70%后，城市新增人口将出现断崖式跳空缺口，没有产业支撑的城市或将迎来最后的出逃窗口。
**北京每日住宅成交情况**
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